ЕНВД для розничной торговли при отсутствии договора аренды

Добрый день!

Физ.лицо ИП хочет заниматься розничной торговлей. Нашли помещение, 40м2. Но арендодатель договор аренды не дает и давать не собирается, мол хотите - работайте без договора. В связи с чем вопрос: можно ли встать на учет ЕНВД без договора аренды, и скажем платить будто у нас физический показатель = торговое место (так как по квадратным метрам без договора не получится это точно)... В чем критерии торгового места?

Или подскажите любые иные варианты ведения деятельности в таких условиях.

Спасибо!